Почему застройщики диктуют цены в Казахстане: рынок без конкуренции

Новый Налоговый кодекс: изменения и риски

Принятие нового Налогового кодекса сулит серьезные изменения в сфере строительства. Одно из ключевых новшеств – обязанность застройщиков платить налог на добавленную стоимость (НДС) начиная с 2026 года. Об этом сообщил вице-премьер Казахстана Серик Жумангарин.

Вице-министр национальной экономики Азамат Амрин пояснил, что это решение направлено на борьбу с теневой экономикой, в которой строительный сектор занимает заметное место. По официальной статистике:

• ВВП Казахстана в 2023 году составил 135 трлн тенге;

• Объем теневой экономики – 17,5% или порядка 20 трлн тенге;

• В топ-5 отраслей с высоким уровнем тенизации входят: торговля, сельское хозяйство, строительство, здравоохранение и образование.

По словам чиновников, введение НДС приведет к удорожанию жилья, однако насколько значительным окажется рост – пока неясно.

Почему цены на жилье росли до этого?

Эксперт Эльдар Шамсутдинов подчеркивает, что резкий рост цен на недвижимость за последние два десятилетия связан не столько с подорожанием стройматериалов, сколько с другими факторами:

• Урбанизация – рост численности городского населения повышает спрос;

• Устойчивый потребительский интерес – жилье остается привлекательным инструментом вложений;

• Льготная ипотека – поддерживает доступность покупки и привлекает серый капитал;

• Отсутствие фискального контроля – застройщики на протяжении 20 лет освобождались от НДС и не всегда демонстрировали реальную финансовую отчетность.

Эксперт также добавляет, что многие строительные компании пользовались государственной поддержкой:

• Получали землю по заниженным ценам;

• Получали доступ к городской инфраструктуре;

• При этом не снижали цены для конечного покупателя.

Рынок с низкой конкуренцией и высоким порогом входа

Еще один фактор, влияющий на стоимость жилья, по мнению Шамсутдинова, – это структура самого рынка. В частности:

• Низкий уровень конкуренции;

• Высокий порог входа для новых игроков;

• Вероятность картельного сговора – крупные компании могут согласованно держать высокие цены.

Это создает искусственный дефицит и препятствует формированию рыночного ценообразования.

Что может предпринять государство

Сдерживание цен на жилье – сложная задача, но в распоряжении государства есть ряд инструментов:

1. Регулирование условий ипотечных программ – ограничение или стимулирование доступности кредитов;

2. Контроль за распределением земельных участков – исключение спекулятивной практики;

3. Субсидирование строительства – особенно в регионах с дефицитом жилья;

4. Планирование городской застройки – балансировка спроса и предложения;

5. Развитие регионального строительства – снижение нагрузки на мегаполисы.

Шамсутдинов подчеркивает: если государство будет развивать строительство за пределами крупных городов и грамотно планировать новые проекты, это поможет снизить давление на цены в крупных агломерациях.

Роль ипотеки в ценообразовании

Ипотека остается главным фактором поддержки спроса на первичном рынке жилья. По мнению эксперта:

• Пока сохраняется доступная льготная ипотека – спрос останется высоким;

• В случае изменения налоговой политики или ограничения программ кредитования – возможен спад спроса и корректировка цен.

Вывод

Рост цен на жилье в Казахстане – это результат комплексных факторов, включая спрос, особенности налоговой политики и рыночную структуру. Введение НДС может стать катализатором новых изменений, но без системного подхода, включающего развитие регионов, контроль застройщиков и управление ипотекой, ожидать существенного снижения цен не стоит.