Что будет с ценами на квартиры в 2025 году в Казахстане? Мнение эксперта

Как изменятся цены на квартиры в 2025 году? Корреспондент Tengrinews.kz поговорил об этом с главой Казахстанской федерации недвижимости Ермеком Мусреповым.

Какая сейчас обстановка на рынке недвижимости?

- По итогам 2024 года произошла корректировка в сторону понижения стоимости жилья 2-4-й категории (комфорт и эконом-класса) как на первичное, так и на вторичное жилье. Данная корректировка на 10-15 процентов плавно прошла в течение года.

До лета 2024 года на рынке недвижимости была стагнация, сделок практически не осуществлялось. Активность понизилась. После того как прошел этот небольшой стагнационный период, рынок вроде оживился ввиду того, что начали внедрять некоторые программы ипотечного кредитования как со стороны "Отбасы банка", так и со стороны государства. Однако эти ипотечные программы были узконаправленные и не были рассчитаны на широкие слои населения, и в этом плане определенного влияния на рынок недвижимости это не имело, и на стоимость квадратного метра это не повлияло.

Корректировка цены происходила в сторону понижения на 10-15 процентов. Это мы говорим как участники и свидетели определенных сделок с жилой недвижимостью. На самом деле у людей нет необходимых средств, чтобы приобрести квартиры, которые экспонировались на протяжении 2024 года на сайтах и платформах продаж. Поэтому были определенные сдвиги в сторону понижения цены непосредственно при переговорах. И эта корректировка доходила в некоторых моментах на 10-15 процентов разово. Я не могу сказать за всю республику, но в Алматы те квартиры, которые стояли годами, были проданы в этом году, особенно осенью и в начале зимы. Потому что до этого момента ипотечные программы были очень требовательные, не каждый смог под них пробрести жилую недвижимость. У людей нет достаточных средств для того, чтобы покупать по завышенным ценам даже ту недвижимость, которая называется "доступной", а это 3-я и 4-я категории (комфорт и эконом-класс).

В конце года на рынке случился положительный тренд на активность. Сейчас в СМИ и в соцсетях проходит определенная информация о том, что сейчас большой ажиотаж, люди скупают квартиры. На самом деле это спекулятивный ажиотаж со стороны владельцев вторичной недвижимости и, может быть, застройщиков, у которых по большому счету не идут продажи, и под конец года они хотели закрыть свои определенные недополученные средства, которые в течение года должны были получить.

На самом деле нет такого ажиотажа касательно повсеместной скупки квартир, что якобы люди в очереди стоят за квартирами. У нас доходность населения очень низкая. У людей даже нет средств на первоначальный взнос. И говорить о том, что сейчас идет такой ажиотаж, – это крайне непрофессионально.

Подорожает ли жилье из-за скачка доллара?

- В связи с тем, что под конец года был преподнесен этот сюрприз в виде девальвационных процессов, это, конечно, будет оказывать влияние на формирование стоимости квадратного метра жилья 1-й и 2-й категорий, то есть квартиры элит- и бизнес-класса. Элитное жилье будет дорожать в соответствии с удорожанием доллара к тенге. Это будет влиять на эту категорию недвижимости, потому что закупки отделочных материалов, инженерных технологий, электронное оснащение "умных домов" идут за инвалюту.

По большому счету недвижимость всех категорий где-то на 30-40 процентов покрыта местным казахстанским содержанием: это цементные работы, бетонные, строительные работа. Это то, что касается возведения "коробки". Закупка металлоконструкций для каркаса дома идет из России и Китая, так как у нас нет этих производств. Также нельзя не принимать во внимание инфляционные процессы.

Что будет с ценами на квартиры в 2025 году?

- На недвижимость 3-й и 4-й категорий (квартиры комфорт- и эконом-класса) будет держаться более-менее стабильная ситуация. Потому что там казахстанское содержание более-менее превышает процентное соотношение при формировании себестоимости квадратного метра.

В целом надо принимать во внимание самое главное - это то, что у участников рынка недвижимости нет средств не то чтобы за 100-процентную стоимость приобретать квартиры, а даже с помощью ипотечных программ. Нет возможности у населения приобретать такую недвижимость. И в этом плане со стороны застройщиков мы будем видеть определенные акции, возможно, снижение стоимости квадратного метра. Это мы видели на протяжении 2-й половины 2024 года, когда они делали скидки на праздники, до 20-25 процентов снижали стоимость своих квартир, для того чтобы привлечь потенциальных покупателей.

2025 год по большому счету будет практически таким же. Потому что рынок недвижимости Казахстана уже имеет свой определенный исторический процесс, мы уже входили и в мировые кризисы, в стагнации, ажиотажи из-за использования излишков пенсионных накоплений, которые "задавили" рынок стоимостью квадратных метров в разы. Мы сейчас, на самом деле, после того ажиотажа откатываемся назад. Чтобы то жилье, которое называется "доступным", чтобы оно действительно было доступным, а не "заоблачным".