Перемены в жилищных отношениях! Как создать объединение собственников имущества в Актау

В Казахстане, согласно изменениям в законе «О жилищных отношениях», отменяется действие КСК с 1 июля 2022 года. Их место займут простые товарищества (ПТ) и объединения собственников имущества (ОСИ). О порядке перехода на новые формы управления, как по-новому будут управляться дома и что будет по-другому для собственников квартир, рассказал руководитель Ассоциация управляющих и сервисных компаний Актау (УиСК) и Центра по созданию и поддержке ОСИ Кайыргали Калмуканов.

Что такое объединение собственников имущества и простое товарищество?

Объединение собственников имущества (ОСИ) – это юридическое лицо (некоммерческая организация), созданное владельцами квартир и нежилых помещений одного дома. ОСИ должно быть зарегистрировано в департаменте юстиции и иметь свой устав.
Простое товарищество (ПТ) – совместное управление и содержание дома всеми собственниками общедомового имущества на основе гражданского договора. Регистрации и устава не требует. Жильцы дома могут выбрать доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности, выданной владельцами квартир.

Функции ОСИ и ПТ:

- управление домом;
- финансирование содержания дома;
- обеспечение сохранности общедомового имущества;
- заключение договора на оказание услуг с обслуживающими компаниями.

Чем отличается ОСИ от ПТ?

Для создания ОСИ необходимо согласие более половины участников общего собрания или опроса, то есть не менее 51 процентов всех собственников квартир.

Для создания ПТ необходимо согласие 100 процентов жильцов дома. Каждый из них должен дать доверенность и подписать договор о совместной деятельности.

- В ПТ счет открывается на доверенное лицо, которое взяло на себя обязательства по управлению домом. Более того, все решения, которые нужно принимать, должны быть зафиксированы нотариально со стопроцентным согласием всех собственников квартир. Скажем так, простое товарищество выгодно для домов, где 15-20 квартир. В таких домах жильцам проще выбрать доверенное лицо, где его все знают и доверяют ему. Это единственное отличие ПТ от ОСИ. В остальном все также, заключаются договора с сервисными компаниями, которые и будут обслуживать дом, - рассказал Кайыргали Калмуканов.

Что необходимо собственникам для создания ОСИ или ПТ:

1. Инициировать собрание в составе не менее 10 процентов собственников квартир, нежилых помещений, и оформить уведомление о созыве собрания, составить повестку собрания, согласно типовой форме. Если собственники квартир, нежилых помещений не могут сформировать инициативную группу, то жилищная инспекция вправе инициировать собрание;

2. Уведомить собственников о проведении собрания посредством размещения объявления в общедоступных местах либо индивидуально посредством электронной почты или сотовой связи не менее чем за 10 дней о дате проведения собрания;

3. Собрание по выбору формы управления ОСИ или ПТ легитимно при участии не менее 50 процентов от всех собственников, и решения принимаются при согласии большинства.
В случае, если собрание явочного характера не состоялось, то решение о проведении письменного опроса фиксируется протоколом и назначается время проведения письменного опроса. В течение семи календарных дней лист письменного опроса направляется каждому собственнику. Письменный опрос проводится в срок не более одного месяца с даты объявления собрания. Самое главное для жителей - правильно посчитать голоса жильцов, оформить протокол собрания и оформить полный пакет документов, который сдается в ЦОН для регистрации в качестве юридического лица.

4. Для регистрации ОСИ в ЦОН подаются следующие документы:
- заявление по форме;
- протокол (с листами голосования);
- устав (или типовой устав) - два экземпляра - на государственном и два - на русском языках;
- государственная пошлина (1 МРП)».

- Председатель ОСИ избирается жителями на один год, через год они могут его переизбрать. Заявление при регистрации ОСИ подается в ЦОН выбранным жителями дома председателем. Типовые уставы, протоколы, листы регистрации, опросники – это все было разработано заранее и есть в легком доступе в интернете. Это подзаконные акты, которые уже утверждены. Типовой устав разработан настолько, что практически защищает интересы жильцов дома максимально, - сказал Кайыргали Калмуканов.

Каким образом будет сформирован тариф на содержание общего имущества и сколько жильцы будут платить в ОСИ?

- Председатель после регистрации ОСИ получает справку о регистрации юридического лица. В дальнейшем он открывает на ОСИ два банковских счета: один - текущий и второй - для накопления денег на проведение капитального ремонта. Тариф формируется в соответствии с методикой расчета сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Простыми словами, составляется смета расходов на содержание общего имущества. Составляется суммарный расход и делится на общую квадратуру дома, тем самым выходит фактически расход за один метр квадратный. Это и будет считаться тарифом за один квадратный метр. Есть уже разработанные формулы, в которые необходимо будет только вбить суммы затрат. Например, зарплату уборщице, сантехнику и так далее, это все утверждают сами собственники, - говорит Кайыргали Калмуканов.

Расходы включают в себя обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений на управление и содержание, текущий ремонт, оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

В каждом регионе будет установлена своя минимальная плата. Маслихаты на местах должны будут утвердить минимальный тариф на управление и содержание объекта кондоминиума и предложить собственникам.

Смета расходов состоит из двух частей:
1. Административная - до 30 процентов;
2. Производственная - 70 процентов.

- ОСИ заключает договор с управляющей компанией либо напрямую с сервисными компаниями. К примеру, с коммунальной службой по вывозу мусора или по обслуживанию лифтов. И оплачивает услуги с банковского счета единым платежом. У жителей отпадет необходимость платить по отдельности. Счет за содержание общего имущества будет приходить один на весь дом, - отметил руководитель Ассоциация УиСК.

Как будут взимать плату с неплательщиков или за должников будут платить соседи?

- Должников, кто будет уклоняться от уплаты, ожидают судебные тяжбы. Управляющая компания с председателем ОСИ уведомляет неплательщика о том, что необходимо погасить задолженность. И если в течение 10 дней он не оплачивает, то уведомление об оплате задолженности передается нотариусу для исполнительной надписи, далее передается частным судебным исполнителям. После чего с платежной карты должника произведут удержание задолженности и так далее, - сказал Кайыргали Калмуканов.

Кайыргали Калмуканов отметил, что жители Актау по вопросам создания ОСИ могут обратиться в Центр создания и поддержки «Объединения собственников имущества» при Ассоциации управляющих и сервисных компаний Актау.

- Жители города могут бесплатно получить консультации и разъяснения, также мы поможем провести собрание для жителей по разъяснению вопросов создания ОСИ, поможем правильно оформить документы: об уведомлении собственников о собрании, в составлении протоколов, листов письменного опроса, смет расходов, подготовить документы для сдачи в ЦОН и получении справки о регистрации из юстиции и заключении договоров с управляющими и сервисными компаниями. Мангистауская область возглавляет рейтинг по созданию ОСИ после Нур-Султана и Алматы. Большая часть ОСИ в регионе создана с помощью нашей Ассоциации. На сегодняшний день в области создано уже более 34 ОСИ и ПТ, - отметил руководитель Ассоциации управляющих и сервисных компаний Актау (УиСК) Кайыргали Калмуканов.

Также центр проводит работы по повышению квалификации и знаний руководителей управляющих компаний и председателей ОСИ, проводит обучение для получения сертификатов, организовывает конференции, семинары, вебинары, курсы.

По всем интересующим вопросам обращаться: Ассоциация управляющих и сервисных компаний Актау, 6 микрорайон, здание «Жастар Үйі», 15 кабинет, телефон: 87018048888. Электронный адрес: osiaktau@mail.ru.