Покупаем квартиру правильно: что нужно проверить перед сделкой

Продавать квартиру страшно, а покупать - тем более. Корреспондент Tengrinews.kz поговорила на эту тему с юристом, который подробно рассказал про основные этапы сделки, а также дал советы, как не наткнуться на мошенников.

Что нужно знать перед покупкой жилья

Прежде чем покупать понравившуюся квартиру, нужно проверить ее на юридическую чистоту. То есть посмотреть документы и убедиться, что квартира действительно принадлежит продавцу и не является предметом судебного разбирательства.

Юридическая чистота покупаемой квартиры - это очень важный фактор. Так как, если квартира была куплена не по закону, без оформления надлежащих документов, это грозит для будущего покупателя неприятными последствиями.

Что включает в себя понятие "юридическая чистота"? Прежде всего необходимо выяснить, действительно ли квартира принадлежит продавцу. Иногда бывает так, что продавцом выступает третье лицо, которое утверждает, что жилье принадлежит ему. На удочку нечистых на руку продавцов в основном попадаются те, кто не читает договор, не изучает юридическую историю квартиры. В результате жилье оформляется ненадлежащим образом и сделка признается недействительной. Хотя наше законодательство предусматривает, что выступать в качестве продавца может его представитель. Но здесь возникает вопрос: каким образом оформлены полномочия этого представителя? Необходимо проверять, потому что доверенность может быть не той формы, как ее текст и содержание. В доверенности обязательно должно быть указано, что есть две стороны и что доверитель уполномочивает поверенного совершать все действия по продаже квартиры и получать за него деньги. Этот момент обязательно нужно проверять, - рассказал столичный юрист Данияр Байгабатов.

Покупка квартиры по доверенности - это всегда риск для покупателя, добавил юрист. Само наличие доверенности должно вызвать вопросы. Например: почему собственник не может участвовать в сделке самостоятельно?

Перед покупкой квартиры, оценивайте ее общее состояние, требуется ли ремонт и т.д.. Есть квартиры, где используют газовые котлы, есть где используют центральное отопление, учитывайте этот момент тоже.

Риски при покупке квартиры

Главный риск вторичного жилья - "темное прошлое" квартиры. Например, может оказаться так, что документы на квартиру поддельные и у нее есть другие собственники.

Поэтому обязательно нужно требовать справку у продавца. Получить ее можно за 5 минут на портале eGov. Эта справка обязательно должна быть предоставлена нотариусу, который занимается составлением договора купли-продажи, - отметил Байгабатов.

Следующий этап - техническая часть. Квартира в обязательном порядке должна быть передана по акту приема-передачи (официальный документ, подтверждающий факт приема или передачи материальных ценностей на хранение или с баланса на баланс). По словам юриста, этот документ защищает как продавца, так и покупателя, поскольку при подписании акта удостоверяют состояние квартиры.

Бывают моменты, когда приобретают квартиру без акта приема-передачи, а после покупки, к примеру, возникают поломки в системе водоснабжения и прочие поломки. Без акта приема-передачи покупатель не сможет предъявить претензий к продавцу. В некоторых договорах купли-продажи нотариус сам прописывает, что квартира находится в том же состоянии, никаких претензий не имеется. Но я все же советую подписывать акт приема-передачи - это устранит в дальнейшем нежелательные судебные тяжбы, - посоветовал юрист.

Если у прежнего собственника были долги за электроэнергию, отопление или воду, он должен оплатить их сам. К новому собственнику эти долги не переходят. Но если бывший владелец не платил за капитальный ремонт, то долг перейдет к следующему хозяину квартиры. Это следует учитывать.

В договоре нужно прописать, что при выявлении каких-либо задолженностей продавец обязуется их погасить. В случае, если придет извещение о долге и продавец будет отказываться его оплачивать, покупатель вправе подать в суд.

Я также советую проверять личность продавца и сверять ее с правоустанавливающими документами. Тогда риск столкнуться с мошенниками сведется к нулю, потому что покупатель уже будет видеть, с кем он имеет дело, - добавил Данияр Байгабатов.

Где искать квартиру

Очень часто квартиры ищут в интернете и через знакомых. Но иногда казахстанцы прибегают к услугам риелторов.

Здесь нужно быть аккуратным и осторожным, потому что риелторы - это посредники, которые просто продают квартиры и получают свой доход от сопровождения сделки. Необходимо выбирать правильную и хорошую компанию с хорошими отзывами. Есть риелторы, которые просто предоставляют продавца, заключают сделку и все. Однако хорошая риелторская компания полностью сопровождает сделку, "показывает" юридическую чистоту, и, соответственно, шанс купить "чистую" квартиру повышается.

Необходимо обратить внимание на договор, который заключается с риелторской компанией. В нем есть много "подводных камней", и подписывать этот документ не глядя я не советую. Нужно посмотреть условия: как компания оказывает услугу, каковы условия ее оплаты. Нередкий случай, когда человек отказывается от квартиры, но сумма не возвращается и не производится перерасчет. В идеале с риелторской компанией необходимо заключать такой договор, который бы устраивал обе стороны. В частности, это оплата после того, как квартира была найдена, и в случае, если клиент-покупатель не захочет далее работать с риелторами, у него есть право расторжения договора, - пояснил юрист.

Регистрация сделки. Оплата за квартиру

Существует два способа регистрации сделки: через нотариуса либо через ЦОН.

Разница в том, что нотариус самостоятельно составляет договор, регистрируя сделки через нотариальную систему. Либо можно обратиться в ЦОН, где оплачивается только регистрация сделки (госпошлина). Но при обращении в ЦОН регистрация сделки производится через подписанный и уже готовый документ купли-продажи. То есть покупатель и продавец самостоятельно составляют данный договор и подписывают его. Нотариус же за свои услуги взимает плату. Поэтому тут каждый вправе выбирать сам.

По оплате за квартиру: если покупатель передает продавцу наличные, то я рекомендую составить расписку на получение денег по договору, чтобы впоследствии не было споров касательно финансового процесса, - добавил Данияр Байгабатов.