Чего опасаться при покупке квартиры
Экперты рассказали о шести важных фактах, на которые нужно обратить особое внимание при покупке жилья.
Особое внимание нужно уделить, если:
1. Продавец не является собственником
В идеале тот, кто ведет переговоры о продаже, должен быть юридическим собственником жилья. Однако иногда собственник не присутствует физически, а от его имени действует посредник на основании доверенности. По словам юристов, к таким сделкам нужно подходить более внимательно, чем к обычным.
Что делать:
- Проверьте доверенность. Она должна содержать дату выдачи и срок действия. При отсутствии даты документ недействителен, а срок может быть не более трех лет. Если он не указан, доверенность может действовать только год.
- Свяжитесь с собственником и убедитесь, что он действительно продает жилье.
- Запишите переговоры с собственником и его согласие на продажу на видео.
2. Есть расхождения с документами
Важно понимать, что все словесные заявления продавца должны подтверждаться документально. Поэтому проверьте следующие документы:
- Документ на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство или другое;
- Удостоверение личности собственника;
- Техпаспорт. Сверьте с фактическим состоянием квартиры, особенно если покупаете в ипотеку: в квартире может быть неузаконенная перепланировка, а в этом случае банк откажет в кредите;
- Справку об обременениях. Она покажет актуальную информацию на день запроса из eGov. Получить ее может владелец квартиры за 20 минут. Из документа вы узнаете, когда, на основании какого документа возникло право собственности, кто является собственником, есть ли сособственники, а также находится ли квартира в залоге или аресте. Однако будьте внимательны: справка действительна один день.
Что делать:
Сверьте информацию во всех документах — она должна совпадать.
Проверьте юридическую чистоту жилья. Если есть ошибки, неточности, неузаконенная перепланировка, требуйте у продавца привести документы в порядок. Кстати, если продавец в браке, при сделке потребуется присутствие и нотариальное согласие его супруга (-и).
3. Собственники жилья менялись очень часто
Это случается, когда владельцы хотят уйти от материальной ответственности перед кредиторами и дарят-продают жилье родственникам, друзьям несколько раз.
Однако если все откроется, кредитор подаст в суд и последний выявит уход от ответственности, жилье могут конфисковать, несмотря на добросовестность покупателя, и он останется ни с чем.
Что делать:
- Поговорите с соседями, проверьте наличие дел на собственника в Судебном кабинете (Банк судебных актов) за последние пять–десять лет либо откажитесь от сделки, если возникнут подозрения в неблагонадежности продавца.
4. Собственнику жилье подарили или передали в наследство
Если жилье досталось владельцу по дарению или наследству, то нужно выяснить, не было ли ущемления прав других лиц, нет ли от них претензий.
Что делать:
- Проверьте Судебный кабинет и поговорите с соседями.
Стоит помнить, что иногда лучше отказаться от сомнительной сделки, чем пострадать впоследствии.
5. Неправильно оформляется задаток
Чаще всего в соглашении о задатке допускают ошибки в цене объекта или указывают ее в валюте. Это неправильно - все суммы в документах по законодательству РК должны быть в тенге.
Что делать:
- Правильно оформляйте соглашение о задатке: в письменной форме в двух экземплярах.
Обязательно пропишите следующие пункты:
- размер задатка;
- полная цена объекта;
- дата расчета.
Заверять у нотариуса соглашение необязательно, но можно. Если возникнут споры, нотариальное удостоверение упростит процесс взыскания денег.
6. Продавец просит снизить цену в договоре купли-продажи
На это продавец идет, когда хочет скрыть доходы, чтобы не платить налог при продаже.
Занижение цены - риск для покупателя. Он может лишиться части денег, если сделку признают недействительной.
Поводы могут быть разные, например:
- Не были учтены интересы третьих лиц со стороны продавца при наследовании;
- При проведении процедуры банкротства финансовый консультант выяснит, что продавец, претендующий на внесудебное банкротство, в течение последних трех лет продал имущество по заниженной цене. При продаже по рыночной цене покупателя могут признать добросовестным приобретателем, и отменить сделку будет сложнее.
Когда сделку аннулируют, покупатель сможет рассчитывать только на сумму, указанную в договоре купли-продажи, а не фактически уплаченную. Более того, ему нужно будет добиваться выплат от продавца в судебном порядке.
Что делать:
- Настаивать и указывать в договоре купли-продажи только фактическую цену жилья либо, чтобы не рисковать, отказаться от сделки.